[현이사의 매매노트] 강남 논현동 언주역 신축부지 빌딩 평당 8천만원! 57억에 진짜 잘 산 걸까? > 제안서, 팜플렛

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​​​????현이사의 언주역부동산 매각사례노트????✔️강남 논현동 언주역 신축부지 빌딩 평당 8천만원! 57억에 진짜 잘 산 걸까?강남구 빌딩 거래 시장에서 이면 오피스 빌딩의 수요는 현재 주춤한 흐름을 보이고 있다.​하지만 이러한 상황 속에서도 입지의 중요성은 더욱 두드러지고 있으며실거래되는 물건들의 공통점은 ‘입지’를 우선으로 두고, 그다음 단계에서 금액 조정과 함께 거래가꾸준히 이어지고 있다는 점이다.​특히 이번 매매 사례는 매입비용 외에신축비용이 추가되는 물건이다.​최근 신축부지 수요가 줄어드는 시장 분위기 속에서도개선 가능성이 있는 물건으로 판단되어 이번 글에서는 그 가치와 언주역부동산 잠재력을 함께 살펴보고자 한다.​???? 오늘의 매각 건물 스펙​| 매매가격 : 57억 | 토지 평당가 : 8,640만원 (평) | 연면적 평당가 : 9,385만원 (평)임차인 명도 완​주소 : 서울특별시 강남구 #논현동 191-17용도지역 : #제3종일반주거지역토지면적 : 65.97평건축면적 : 31.9평연면적 : 60.73평건폐율 : 48.35%용적률 : 73.16%​주용도 : 근린생활시설주구조 : 연와조층수 : 지하1층/지상 2층준공년도 : 1981-09-11주차대수 : 0대승강기 : 0대위법여부/리모델링 : 해당없음 주변역 : #언주역 9호선 160m도로넓이 : 8m위치본 건은 언주역 대로변에서 언주역부동산 접근이 용이한 입지에 위치해 있으며언주역 2번 출구에서 도보 약 2분 거리로 접근성이 우수하다.​​상권 흐름​언주역 인근은 병원, 금융기관 등이 위치해 있고 대표적으로 #차병원 이 자리잡고있다.​언주역 이면은 인근의 신논현역, #학동역 #역삼역과 비교하면 #오피스 수요가 약한 모습을 보인다.​특히 #신논현역 방향은 언덕 지형으로 인해 상권의 흐름이 끊기며,주거시설이 밀집되어 있어 실제 도보 접근성이 떨어진다.​이로 인해 신축 건물이라 하더라도 #임대료 수준이 기대만큼 높지 않은 편이다.​대로변은 노출도가 우수하지만,이면으로 들어가면 수요와 노출이 급격히 낮아지는 양극화가 언주역부동산 뚜렷하다.따라서 단순히 지도나 자료만으로 ​판단하기보다, 현장 답사를 통해 이면의 접근성을 직접 체감해보는 것이 중요하다.물건 분석인접 도로 폭이 8m로 확보되어 있고대로변 진입이 가능해 차량의 양방향 운행이 원활하다.​이에 따라 상업용, 오피스 등 다양한 용도로 활용이 가능한 입지로 판단된다.​건축적인 측면에서 보면​남향 대지로 일조 조건은 다소 아쉬워 보일 수 있으나도로 폭이 8m로 확보되어 있어 용적률 활용에는 큰 제약이 없을 것으로 보인다.​다만 도로에 접한 대지 폭이 좁고 안쪽으로 깊은 형태로,주차장 확보로 인해 언주역부동산 1층 면적 활용에는 아쉬움이 남을 수 있다.​입지적인 측면에서 장점이 많은 물건으로 판단된다.​금액 기준으로 접근했을 때 평당 8,600만 원 수준은 합리적이라기보다 저렴한 수준으로시장에서 좋은 매물을 선점한 사례로 볼 수 있다.​낮은 매입가로 확보한 만큼,건축물의 활용 방향은 다양하게 검토할 여지가 충분하다.​대지의 모양을 입지, 금액으로충분한 커버가 가능했던매물이며 1층에 대한 아쉬움은 있지만 오피스 건물로 활용가치는투입비용 대비 높게 평가한다.​주변 실거래 사례실거래가격 매매가 볼륨실거래가격 평당 금액​최근 2년간 인근 거래 사례의 공통점은​매입비용 외 별도의 공사비용이 언주역부동산 필요하지 않은 완성형 매물이었다.​그만큼 신축을 계획하는 수요는 줄었고,지형적인 제약이 있더라도 완성형 건물을 선호하는 흐름이 뚜렷하다.​이번 매매의 경우,신축비용과 부대비용을 모두 포함하더라도 과거 거래사례 대비 평당 투입금액이 낮은 수준으로 예상되며​상대적으로 입지 또한 우수해 매입 판단이 매우 합리적이었다고 평가된다.???? Q&A​Q. 매도인은 왜 이 가격에 팔 수밖에 없었을까?→ 해당 매물은 최초 80억원에 시장에 나왔던 물건으로당시 신축 수요 감소와 오피스 공실 증가로 인해 시장에서의 경쟁력은 다소 부족했다.결국 시장의 관망세 속에서금액 조정을 통해 언주역부동산 최종 57억 원에 매각되었다.​Q. 매수인은 이 금액에 왜 샀을까?→강남구 내 50억대 신축부지를 기준으로 비교해보더라도,입지와 금액을 동시에 만족시키는 매물을 찾기 어려운 수준의 희소성을 가진 물건이었다.​???? 결론​입지: ★★★☆☆ (유동 인구가 많은 길은 아니지만역세권 입지이자 평지에 위치하며 대로변 접근이 가능해업무시설 사용자에게는 적합한 위치로 평가된다.)현 임대수익률 : ☆☆☆☆☆(임차인 명도 완료)한줄평: 대로변 못지않은 접근성과 낮은 평당가로 시장 흐름 속에서도 존재감을 보여준 언주역 이면의 성공적 매입 사례였다.​​​​빌딩 비스포크 아크부동산당신에게 꼭 맞는 건물을 찾을때 언주역부동산 까지.​문의사항이 있으신 경우아래 연락처로 문의 또는아크 인스타 DM,카카오채널을통해 문의부탁드립니다.​문의 전화 : ​대표공인중개사 : 최윤경등록번호 : 11680-2022-00526서울특별시 강남구 학동로 33길 4 (아크힐즈) (학동역 10번출구 앞)​ARC 아크부동산중개법인(주)​빌딩 비스포크 아크부동산중개법인당신에게 꼭 맞는 건물을 찾을때 까지.​​​ARC 아크부동산중개법인(주)​#꼬마빌딩 #아크부동산 #아크 #빌딩매매 #부동산매매 #빌딩중개 #부동산 #부동산중개법인 #아크부동산중개법인 #부동산매물 #빌딩 #매각 #부동산매물 #상권분석 #부동산투자 #빌딩투자 #강남 #부동산스터디 #부동산전망 #건물매매 #신축 #금융 #강남빌딩매매 #강남건물 #건물매매 #자산관리 #부동산거래 #부동산실거래가조회 #투자 #1억모으기 #부동산거래 #부동산가격 #강남빌딩​​​